En France, le taux moyen de loyers impayés a atteint environ 3,5%, un chiffre relativement stable au cours de l'année passée, mais qui a montré une augmentation continue au cours des deux dernières décennies.

Les propriétaires immobiliers expriment de plus en plus leur besoin d'un nouveau cadre réglementaire pour atténuer les tensions entre bailleurs et locataires, une situation qu'ils estiment exacerbée par le climat économique actuel.

Ceci est illustré par l'expérience de nombreux bailleurs privés, parmi lesquels Éric, un petit entrepreneur ayant investi dans un bien locatif à Élancourt, Yvelines, il y a cinq ans.

Son objectif était de générer des revenus supplémentaires pour sa retraite.

Après avoir reçu plus de soixante candidatures pour la location, il a sélectionné un candidat qui semblait financièrement stable, mais a été confronté à des loyers impayés seulement trois mois plus tard, un problème qui persiste depuis plus d'un an.

Ses tentatives de contacter le locataire sont restées sans réponse, laissant Éric dans l'incertitude quant aux raisons de son incapacité à payer.

Selon des données officielles récentes, l'augmentation des loyers impayés peut être attribuée en partie à un mélange de circonstances personnelles inattendues touchant certains locataires, ainsi qu'à un nombre croissant de ce que les bailleurs appellent des 'mauvais payeurs'.

Ce phénomène entraîne des appels à une réforme significative du cadre actuel régissant la location privée, que de nombreux bailleurs estiment insuffisamment protecteur de leurs intérêts.

Le Premier ministre François Bayrou a souligné l'urgence de la situation lors d'une récente allocution, affirmant qu'un nouvel accent sur la stimulation des investissements locatifs est crucial pour alléger les tensions existantes sur le marché de la location.

La ministre du Logement, Valérie Létard, a redit ce sentiment, annonçant le lancement d'une 'mission flash' visant à réévaluer le statut des bailleurs privés, avec des recommandations attendues d'ici 2026. Cette mission vise à reconnaître légalement le rôle économique des propriétaires privés, en s'écartant de la perspective selon laquelle ils ne sont que des profiteurs.

Charles Marinakis, président de Century 21 France, plaide en faveur de cette réévaluation, arguant que les politiques publiques actuelles positionnent de manière disproportionnée les bailleurs en tant qu'adversaires des locataires.

L'idée d'un statut plus formalisé pour les bailleurs privés n'est pas nouvelle, avec des propositions antérieures datant de 2008 de la Fédération Nationale de l'Immobilier (FNAIM) visant à simplifier et à professionnaliser les investissements privés dans l'immobilier.

Les solutions proposées comprennent la possibilité pour les propriétaires de amortir leurs investissements, à l'instar des pratiques observées dans d'autres pays européens.

De telles mesures permettraient aux bailleurs de déduire la dépréciation de leurs biens de leur revenu imposable, allégeant ainsi certaines des charges financières liées à l'entretien des propriétés locatives, notamment dans les cas où les locataires ne remplissent pas leurs obligations de paiement.

Actuellement, les taux de rendement des biens locatifs sont signalés comme se situant autour de 2% à 3,5%, ce qui, selon Marinakis, rend l'investissement immobilier locatif moins attrayant par rapport aux rendements potentiels du marché boursier.

Il souligne que des rendements locatifs d'environ 5% seraient nécessaires pour encourager les bailleurs privés à rester actifs sur le marché du logement.

La Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) a également plaidé pour une révision des réglementations afin de promouvoir des investissements privés sécurisés et professionnels dans le secteur du logement, qui éprouve actuellement une baisse de près de 6% des ventes pour 2024. Pour la première fois depuis longtemps, la participation des investisseurs sur le marché locatif privé a diminué, passant d'environ 30% à environ 25%, ce qui affecte la capacité du secteur à maintenir des niveaux adéquats de nouvelles constructions.

Sylvain Grataloup, président de l'Union des Propriétaires, a souligné que les critiques des bailleurs privés ignorent leur rôle significatif dans le logement, fournissant des logements à environ 70% des locataires.

Il note leurs contributions économiques substantielles, y compris plus de 1,4 milliard d'euros investis dans des travaux de rénovation et divers coûts transactionnels.

Grataloup a également proposé la suppression de l'interdiction d'expulsion hivernale qui limite les actions des bailleurs contre les locataires non payants durant les mois les plus froids.

Il soutient que cette politique incite les locataires à retarder les paiements de loyer nécessaires.

Il insiste sur le fait que la responsabilité de soutenir ceux qui sont dans l'incapacité de payer leur loyer devrait incomber à l'État, et non aux propriétaires.

Les difficultés rencontrées par des bailleurs comme Éric illustrent les complexités et les défis de la gestion des propriétés locatives au milieu de pressions économiques croissantes.

Suite à un récent jugement en faveur de sa demande d'expulsion, Éric fait face à des retards supplémentaires, les lois nationales interdisant les actions d'expulsion avant le 31 mars et pouvant impliquer des appels de la part du locataire.

Le potentiel de complications supplémentaires laisse de nombreux bailleurs dans une situation précaire, inquiets de l'état de leurs propriétés et des implications financières des différends prolongés avec les locataires.